آیا بازار مسکن وارد حباب شده است؟
در شرایط حبابی، انتظارات افزایش سریع و مداوم قیمت‌ها یک عامل موثر در ایجاد انگیزه برای خریداران ملک است، در این صورت قیمت مسکن به صورت ذاتی بی‌ثبات است. منظور این است که قیمت‌ها همیشه نمی‌توانند با سرعت بالا بروند و هنگامی‌که مردم متوجه شوند که افزایش قیمت‌ها متوقف شده است، حمایت برای پذیرش قیمت‌های بالا شکسته می‌شود و قیمت‌ها در نتیجه کاهش تقاضا، (در اقتصادهای سالم با نرخ تورم تک رقمی) کاهش پیدا می‌کنند، در کشور ما اما نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی می‌شود و درنتیجه آن حباب می‌ترکد.
واقعیت این است که افزایش سریع قیمت لزوما دلیل حباب مسکن نیست باید سوالاتی پاسخ داده شوند، که آیا انتظار افزایش قیمت مسکن در بین خریداران بالقوه مسکن وجود دارد یا خیر و آیا این انتظار افزایش قیمت انگیزه خرید آنها است یا خیر؟!
شاید بتوان گفت این بازار بیشتر تابع عرضه و تقاضاست، شاخص قیمت ملک به اجاره در شهر تهران در سال ۹۹ به بالاترین حد خود در طول ۳۰ سال اخیر رسیده است. و این عدد در طول تاریخ بی سابقه بوده است. این عدد در سال ۷۵ به ۲۸ رسیده بود اما امروز رکورد ۳۰ ساله خود را زده و این نسبت به ۵/۲۹ رسیده است.
نسبت قیمت به دستمزد برا بررسی حباب بازار مسکن
یکی از شاخص‌های برای بررسی اینکه قیمت overshooting شده است نسبت قیمت به دستمزد است که برای اینکه این عدد ملموس‌تر باشد تعداد سالهای انتظار برای خرید یک ملک 50 متری را باتوجه به حداقل دستمزد هر سال و قیمت ملک بررسی کرده‌ایم.
اگر فرض کنیم که فرد یک سوم از درآمد خود در هر ماه را برای خرید خانه پس انداز کند چه مدت طول می‌کشد تا یک خانه خریداری کند. همانطور که مشاهده می‌کنید این شاخص هم در سال ۹۹ با عدد ۱۵۴ سال به بیشترین میزان خود در طول ۳۰ سال خود رسیده است.
همانطور که مشاهده شد هم از لحاظ شاخص‌های اقتصادی هم از نتایج پرسش‌نامه می‌توان اینگونه استنباط کرد که با افزایش قیمت مسکن در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به ترتیب با ۷۰ درصد، ۱۰۲ درصد و ۸۵ درصد بازار مسکن وارد رفتارهای هیجانی و حبابی شده است.
نگاه به خرید ملک به عنوان یک کالای سرمایه‌ای بیش از گذشته شده و احتمال اینکه قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است (با توجه به اینکه کشور ما همیشه تورم دارد کاهش اسمی قیمت‌ها ممکن است رخ ندهند اما قیمت واقعی مسکن (تورم در رفته) احتمالا کاهش می‌یابد).
ناگفته نماند که متغیرهای زیادی در بازار مسکن اثر می‌گذارند. یکی از از این متغیرها پایه پولی است. متاسفانه بودجه سال بعد تورمی است و احتمالا باعث افزایش پایه پولی می‌شود باید دید که اثرات این بودجه بر قیمت‌های بازار مسکن چقدر است.
