معاوضه املاک محرک این روزهای بازار مسکن
ماه پایانی فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی در حالی سپری می‌شود که در شرایط ابررکود معاملات مسکن، رگه‌هایی از تحرک نسبی دو گروه از معامله‌گران به تازگی مشاهده شده است.
یک گروه خریداران سرمایه‌ای حاضر در بازارهای مختلف از قبیل بازار ملک ظرف دو، سه سال گذشته هستند که این روزها در حال تحرک و معامله در بازار مسکن هستند.
گروه دوم نیز متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان مصرفی هستند. این دو گروه اکنون در بازار با یکدیگر برخورد کرده‌اند و در نتیجه رگه‌هایی از تحرک نسبی معاملات مسکن در شرایط ابررکود اصفهان مشاهده شده است. این باعث شده تا معاوضه املاک در اصفهان رونق یابد.
در گذشته بیشتر معاوضه ملک با ملک در بازار مسکن رایج بود و مابه‌التفاوت قیمت دو ملک نیز به صورت پول نقد بین طرفین معامله مبادله می‌شد. این در حالی است که اکنون «سبد کالا» در معاملات مصرفی مسکن مبادله می‌شود. علت رایج شدن این نوع معاوضه در بازار مسکن این است که خریداران ملکی از جنس «سرمایه‌گذار» هستند و در نتیجه عمده دارایی آنها به کالاهای سرمایه‌ای از قبیل آپارتمان، ویلا، سکه، ارز، خودرو و سهام تبدیل شده است.
اما ماجرای تلاقی دو نوع تقاضای متفاوت خرید و فروش ملک در بازار مسکن چیست؟ یک گروه که تحرک آنها در روزهای اخیر در بازار مسکن بیشتر شده، متقاضیان تبدیل آپارتمان مصرفی هستند. این افراد با توجه به اینکه ثبات نسبی قیمت مسکن در طول پنج ماه سپری شده از ابتدای امسال تاکنون را مشاهده کرده‌اند، سیگنال لازم برای حضور در بازار را از این شرایط ثبات دریافت کرده‌اند. در واقع ثبات نسبی قیمت مسکن در طول ماه‌های اخیر، محرک آنها برای ورود به بازار مسکن و تبدیل آپارتمان مصرفی خود به گزینه‌ای با قیمت بیشتر یا کمتر نسبت به ملک فعلی آنها شده است. آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند، در بازار فعلی برخی تقاضای تبدیل به احسن دارند و برخی نیز با توجه به شرایط ویژه اقتصادی به ویژه پس از شیوع کرونا، ناگزیر به تبدیل ملک خود به آپارتمان ارزان‌تر شده‌اند تا بخشی از نقدینگی حاصل از این معامله را به مصارف ضروری دیگر از قبیل مصارف شغلی، درمانی و … برسانند. به این ترتیب حتی کانال قیمت مسکن طی ماه‌های سپری شده از امسال تغییر نکرده است و سرجمع رشد قیمت در طول 5 ماه اول امسال 9/ 1 درصد بوده است. طبعا صاحبان آپارتمان‌های مصرفی که قصد تبدیل ملک خود چه به آپارتمان مصرفی با موقعیت بهتر و ارزش بیشتر و چه تبدیل معکوس به ملک ارزان‌تر را دارند، بیش از سایر اقشار جامعه قیمت‌ها را رصد کرده و در جریان ثبات نسبی قیمت که از ابتدای امسال تاکنون حس شده، قرار گرفته‌اند و فضای فعلی را برای تبدیل مصرفی آماده تشخیص داده‌اند. البته قیمت مسکن از فروردین 1400 تا پایان مرداد، چند نوبت رفت و برگشت داشته است، طوری که در فروردین و اردیبهشت میانگین ماهانه قیمت مسکن در معاملات به ترتیب 3 و 2 درصد افت کرد و در خرداد قیمت با رشد 3 درصدی روبه‌رو شد. همچنین در تیر ماه نوسان افزایشی جزئی در حد یک درصد روی میانگین قیمت معاملات صورت گرفت و در مردادماه نیز میانگین قیمت 3 درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت.
تحرک هر دو گروه متقاضیان معامله ملکی در این مقطع حاوی دو پیام است. پیام نخست این است که دارندگان دارایی‌های ملکی و سایر کالاهای سرمایه‌ای در این مقطع نسبت به اینکه از نگه داشتن ملک خود منتفع خواهند شد، تردید دارند؛ بلکه حتی این طور حس می‌کنند که ممکن است نگه داشتن بخشی از سرمایه‌ها به دلیل شروع استفاده از اهرم‌های مالیاتی جدید توسط دولت یا موضوعات دیگر از قبیل ثبات احتمالی قیمت در بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری با توجه به احتمال کاهش ریسک متغیرهای غیراقتصادی ناشی از توافق احتمالی بر سر احیای برجام، برای آنها ریسک‌هایی به دنبال داشته باشد. پیام دوم نیز ورود تدریجی گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن به بازار است که اگر در ماه‌های آتی به همین شکل ادامه پیدا کند، می‌توان امیدوار بود متقاضیان تبدیل مصرفی ملک بخشی از بار ابررکود معاملاتی را سبک‌تر کنند و به تدریج از عمق رکود معاملات مسکن کاسته شود.
